洞头区渔家乐民宿发展的探索与思考

近年来,民宿产业在各地逐步兴起,洞头区立足实际、精心谋划,出台了一系列重要举措支持民宿业的快速健康发展,取得了一定成效。但随着民宿探索的不断深入,一些问题也逐渐显现,尤其是消防审批不通、整体规划缺失、同质化趋势明显等问题逐渐暴露,一定程度上阻碍了民宿产业进一步发展。本文旨在梳理洞头区民宿发展工作经验,着重分析存在问题及对策建议。

一、主要工作举措

(一)示范带动,产业发展全域化

按照试点先行原则,在北岙街道海霞村、下尾村率先开展民宿开发试点,引入“恒邦·那鹿湾”等项目,打造主题式、规模化民宿。同时,积极对接浙江奥美立文化发展公司(东瓯智库)、浙江海鸟商业管理有限公司等企业在沙岙底村、小朴村、凸垄村的民宿项目。目前已开展14个自然村保护性开发,租赁45幢近万平方米,涉及农户100余户,另有40余幢在洽谈中。以示范为引领,逐步推进民宿产业在全域铺开。

(二)政策引导,项目管理规范化

出台《洞头县渔家乐民宿管理暂行办法》(试行),从审批程序、建设用地、经营管理和监管保障等方面给予引导和规范。同时,出台《洞头县农房使用权流转实施方案》,作为民宿在房屋流转方面的配套政策,明确闲置农房的分类处置、农房产权关系处理、出租方与承租方的利益分配等相关问题,促使集体土地和农房使用权合理有序流动。

(三)多方支持,要素保障优先化

联合旅游、国土、住建、农林、水利等部门,出台《关于加快渔家乐民宿发展的若干意见》,对企业或个人开发符合海岛休闲度假风格的渔村石头屋主题型民宿、大众化民宿、青年旅舍成片开发5幢(含)以上或25张床位(含)以上民宿以及闲置农房规模化流转村、10年以上的长周期流转农户等予以补助。优先保障闲置农房开发民宿的新增建设用地指标。整合美丽乡村建设资金,重点向民宿开发规模较大村倾斜,加大基础设施、村庄绿化等公共服务设施建设。

(四)政府搭台,宣传招引多元化

依托洞头区农村产权交易平台,建立统一的对外闲置农房信息发布窗口,力促市场信息对称。将民宿宣传纳入旅游宣传营销体系,通过旅游网、淘宝天猫、微博、微信等多种渠道,发布招商和推介信息,并将闲置农房较多的特色古渔村纳入旅游线路,进行旅游产品设计、宣传、营销。同时,探索以渔家乐民俗风情旅游节、乡村摄影比赛、民宿设计大赛等活动为载体,扩大洞头区渔家乐民宿知名度,吸引外来资本投资。目前,前来洽谈投资的企业和个人络绎不绝,并有10家企业(个人)签约,16家企业有投资意向,40余幢农房已明确签约开发。

二、现行模式与初步成效

(一)租赁经营模式

一般是具有一定设计、经营理念的年轻投资者租赁农村闲置房屋装修开发成为特色民宿,实现二次创业。如海霞村“花石间”,其本人在温州从事音乐制作,为体验渔农村生活,以租期20年、租金50万的条件租用北岙街道海霞村一幢农房,改造装修成民宿后由其本人居住并出租。

(二)自主经营模式

指本地居民利用原有住房改造成民宿自主经营。分为两类:一类是由“渔家乐”升级而来,简单提供住宿、餐饮和一些休闲娱乐设施,此类经营者理念想法和服务意识较淡薄,如东岙顶村的“大自然农庄”等;另一类是精装修的领海别墅型房屋,能够提供户外烧烤、酒吧、泳池和KTV等,周边交通便利,自然环境优美,如三盘临海“十八号公馆”、下尾村的“东海度假公馆”和东岙村的“海景庄园”。

(三)集体联营模式

由农村集体经济组织引导发展渔家乐民宿。如北岙街道下尾村因外出经商的人多,平时农房闲置较多,又临近金海岸开元度假村,因此该村集体经济组织成立渔农业综合观光合作社引导发展民宿。同时,该村对外部环境进行整治提升,引导农户进行客房标准化改造,纳入民宿统一管理,按照宣传营销、客源分配、接待登记、服务标准、收费结账方面的“五个统一”开展经营。

(四)村企合作模式

采用村委、农户、开发商“三合一”的方式发展乡村民宿。其中,开发商负责出资对民宿进行整体打造;村委负责周边环境整治提升,发挥中介作用,代农户与开发商进行谈判;农户通过租赁、以房入股等方式,将农房使用权流转给开发商。如温州恒邦旅游开发有限公司在海霞村开发的“恒邦·那鹿湾”民宿项目。该项目计划总投资1亿元,租赁40多幢石头房建设海岛特色民宿、青年旅舍及配套接待中心、商务会所、小酒吧等互动参与性项目。

三、存在问题

(一)在行政审批上面临“无法可依”困境

民宿是一种住宿经营形式,这种经营者与消费者之间居住权的交易行为,从目前法律上讲,基本是不合法的。洞头区虽然对渔家民宿进行了初步规范,但真正取得经营证照的屈指可数,最关键的问题是消防审批无法通过,其原因:一是现行审批依据中没有关于民宿消防标准的明确规定;二是参照旅馆业或出租房的消防标准,现有民宿几乎都不符合,或因改造费用极高,破坏民宿整体风格,如增加消防通道,需要将室内房间全部打通等。经营者往往难以承受而选择放弃,极大挫伤从业者的积极性和主动性,影响民宿产业的良性发展。同时,鼓励发展与无照经营的矛盾,往往也让政府在监管和执法上陷入“两难”境地。

(二)缺乏前瞻性、整体性的未来发展规划

目前,洞头区民宿多数是以农户自发经营为主,格局凌乱无序、配套设施不足、自然风貌破坏严重,在发展区域划定、发展阶段安排、产品品质定位以及文化元素结合等方面的理念谋划不够,整体缺乏一个定位精准、布局合理、发展可持续的规划导航民宿未来发展,对于目前洞头区民宿产品吸引力或是未来民宿区域特色的塑造都会带来一定的负面影响。

(三)从业人员素质参差不齐

洞头区民宿的从业人员大多为本地的渔农民,由于受自身文化修养与思想意识的局限,基本将民宿纯粹理解为提供住宿或饮食,未意识到通过经营者感受当地特色文化也是游客休闲体验需求的一部分。对自己的经营产业没有更高的展望与更长远的规划,导致服务意识和水平不高,服务内容狭隘,无法全面满足旅客的要求。而其他经营者,虽有文化素质较高的白领、创客和开发商,但这部分人大多为外来者,几乎没有经营经验,大多“重于形而轻于质”,侧重于民宿环境的打造,讲究房屋的设计装饰风格,但对当地文化的了解、结合或传播关注甚少,对今后经营思路及方式也没有明确的定位和规划。

(四)建筑形态和经营方式的同质化较为严重

建筑形态方面,洞头区大多数民宿受投资成本限制,设计意识不强,相互参照情况严重,导致风格雷同、单一,容易让游客产生“审美疲劳”。当然,有部分精品民宿具有一定的设计元素和个性主题,但与洞头区周边或者省内的民宿仍存在雷同问题,尤其与舟山等地民宿很是相似,如在装修材料使用上大多以防腐木为主,在风格选择上大多为地中海、东南亚等元素。经营方式方面,大多数民宿仅提供传统的食宿服务,精品民宿虽有KTV、游泳池和烧烤等配套设施,但同样缺少能让住宿者了解本土民俗、产生情感共鸣的特色体验与文化感受。

四、意见建议

(一)突破消防审批壁垒,推动民宿健康发展

洞头区虽然对渔家民宿进行了初步规范,但真正取得经营证照的屈指可数,主要问题是消防审批无法通过。究其原因:一是现行审批依据中没有关于民宿消防标准的明确规定;二是若参照旅馆业或出租房的消防标准,民宿需要进行消防通道改造,既破坏民宿整体风格,又会因增加开支挫伤从业者积极性。因此,消防管理方面应根据洞头区民宿总体结构特点,制定消防安全管理办法,不能生搬硬套旅馆业消防标准,建议可借鉴杭州市《关于进一步优化服务 促进农村民宿产业规范发展的指导意见》中关于消防管理方面的举措,不再加设疏散楼梯:对于3层及3层以下的建筑,且每层最大建筑面积不大于200平方米的,对于4层以上的建筑,且每层最大建筑面积不大于120平方米的,可设置1部疏散楼梯,但每50平方米配备一个2公斤以上的灭火器。可联合消防、公安、安监等多部门对民宿经营户在消防设施提升方面进行现场一对一指导,在审批领域为民宿发展松绑。

(二)发挥规划先导作用,细谋民宿发展版图

目前,洞头区民宿多数以农户自发经营为主,整体缺乏一个定位精准、布局合理、发展可持续的规划引领。建议以本地“土专家”和外地“洋教授”相结合的方式开展调研,编制《洞头区民宿产业发展总体规划》,重点做好特色区域划定、发展时序安排、产品品质定位和文化元素提炼等工作。引导发展以渔农业文明和渔农村文化为主线,以海岛自然景观、渔农业生产活动及地方特色节庆为主要内容,兼融禅修文化、海霞文化、妈祖文化等内涵的民宿项目,深入挖掘文化体验性项目,努力勾画集“民俗文化深厚、区域特色浓郁、项目体验丰富、生态自然和谐”为一体的民宿发展蓝图。

(三)激活海岛特色元素,打响精品民宿品牌

目前洞头区民宿发展单打独斗为多,雷同性强,尚缺乏乡土特色和海岛特色,还满足不了游客的个性化服务需求。建议按照“主抓本土风格,深挖区域特色,开发优势资源”的原则,采取自主开发与品牌引进并举的方式,打造特色化、主题化的精品民宿品牌。如在本岛西部的白迭、隔头等村,以天然氧吧为品牌,打造自然生态养生型特色民宿;在海霞、花岗、小朴、东沙等村,依托浓郁的海岛文化、海霞红色文化、妈祖文化,打造文化体验型民宿;在下尾、大北岙等村,借助天然的海岛风光与临海区位优势,打造休闲度假型特色民宿;在东岙、东岙顶村,以特色美食为主题,打造美食体验型特色民宿。

(四)强化建筑形态管控,展现不同主题设计

海岛民宿业主大部分是当地居民,对民宿的认知不够,由于设计意识缺乏和受投资成本限制,大多数民宿在装修材料、设计风格等建筑形态上较为单一,容易让游客产生“审美疲劳”。建议探索出台《洞头民宿设计标准图例》,标准图例应符合外部建筑的特色和内部乡村民宿的基本要求,以指导当地群众改造和新建乡村民宿。以政府引导形式聘请第三方设计单位,在结构设计、材质原料、灯具装饰等方面遵循“结合文化、融合自然、适于体验”的设计原则,按照不同规格设计多种风格的民宿样板,免费供洞头区渔农民群众参照装修,并定期不定期进行设计更新,努力形成“一乡一韵”、“一村一品”、“一宿一特”的格局。

(五)注入独特文化魅力,增加渔家体验产品

当前民宿还存在经营项目单一、文化内涵缺失等问题。建议在民宿建设中要充分挖掘历史遗迹、渔家风情等人文元素,依托村内浓郁的海岛文化、海霞红色文化、妈祖文化,讲述本地海霞精神、妈祖由来、海岛谚语、闽南语趣等故事,开展军事体验、平安祈福、渔民画制作等文化体验项目。借助海洋禀赋与渔家文化,开展观海上日出、休闲骑行、矶钓、织网、放蟹笼、做渔家菜等特色体验活动,增强互动性和趣味性,用文化魅力提升民宿吸引力。

(六)推动经营业态创新,避免同质竞争局面

民宿经营的成败在于经营能力及业务的推广。目前洞头区民宿市场定位不清,还没有对青年白领、退休职工等不同的消费者进行市场细分。大部分民宿仅提供食宿服务,在整体风格、经营方式上与周边地区如舟山等地民宿存在雷同问题。建议适时出台《洞头渔家乐民宿服务质量等级评定与经营服务规范》,根据卫生硬件、经营服务、文化主题及产品体验等内外标准,对民宿进行等级划分,开展差异化经营。在营销方式创新方面,可利用“互联网+民宿”,拓展微博、微信、微电影、旅游电商等营销方式;采取“民宿+景区”抱团营销,给予入住民宿的游客景区门票优惠来吸引客源;采取“民宿+旅行社”营销,以人次奖励方式鼓励旅行社组织旅游团队入住民宿;探索“民宿+节庆”营销,如开展“住民宿免费体验妈祖平安节”等活动,寻求多样化、差异化营销。在经营模式创新方面,可积极引导有雄厚实力、有先进理念的旅游公司,开发具有原生态风貌的“空心村”,如白迭的风吹岙村、九仙的小文岙、半屏的外埕头村等特色村落。鉴于搬迁安置区在民宿整体规划布局上会有更大操作空间,有利于完善民宿基础配套设施,塑造整体风格,为此,建议应大力支持和鼓励高端民宿品牌公司在拆迁安置区,按民宿精品村的设计标准整片打造民宿。

(七)加大政策扶持力度,释放民间投资活力

对照永嘉、象山、德清等地发展民宿的政策体系,洞头区对民宿扶持政策还缺乏精准度,对渔农户改建农房、税收、信用贷款等方面条款尚有不足。建议加大对渔家乐民宿的财政扶持力度,将扶持重点转向走精品开发的民宿集聚村,支持土地合理规模流转和土地承包经营权参与流转,整合美丽乡村资金加大对交通设施、环境绿化、污水管网等公共服务设施建设,引导民宿产业向集聚化、精品化发展。加大招商引资力度,鼓励金融机构加大信贷支持,开辟融资“绿道”,满足民宿项目投融资需求。成立民宿协会,组建行业公共服务平台,做好民宿在设计、建造、营销、服务等方面的业务指导,加强与民宿业主、当地农户之间的沟通交流,促进经营者更新经营理念,完善民宿整体发展环境,从而激发民间投资活力。